Theo Luật Đất Đai 2013, người nước ngoài không thuộc diện người sử dụng đất tại Việt Nam; Luật Nhà ở lại cho phép bán nhà cho người nước ngoài.
Vậy khi bán nhà cho người nước ngoài thì không được chuyển quyền sử dụng đất có đúng không?Nếu vậy đất vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư, các nghĩa vụ về đất đai như là đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì có phải chủ đầu tư vẫn phải đóng hay sao? vudinhphong1@…
Luật sư Nguyễn Thanh Hiền Công ty Luật TNHH ATIM
Liên quan đến quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, thì theo qui định trước đây tại Khoản 7, Điều 9, Luật Đất đai 2003 thì “cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất” là người sử dụng đất.
Luật Nhà Ở 2005 không qui định về quyền được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài, mà chỉ có Nghị quyết 19/2008/QH12 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Nghị Định 51/2009 hướng dẫn Nghị quyết 19/2008/QH12 qui định về việc mua và sở hữu nhà ở (chỉ cho phép mua căn hộ chung cư trong dự án thương mại, không cho phép mua nhà riêng lẻ) tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài. Theo đó, Điều 10, Nghị Định 51 qui định cá nhân nước ngoài mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam có quyền sử dụng phần diện tích đất sử dụng chung của nhà chung cư đó theo hình thức sử dụng đất thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Như vậy, theo Luật Đất Đai 2003 và Nghị Định 51 thì cá nhân nước ngoài vẫn được sở hữu nhà ở và có quyền sử dụng đất thuê với hình thức trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.
Tuy nhiên, hiện nay Luật Đất Đai 2013 lại không có qui định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất. Trong khi, Luật Nhà Ở 2014 lại cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở (cả đối với chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án thương mại). Nghị Định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà Ở (Nghị định này sẽ có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) thay thế toàn bộ Nghị Định 51 nhưng lại không có qui định về quyền sử dụng đất cá nhân nước ngoài trong trường hợp mua và sở hữu nhà ở.
Hiện nay chúng tôi cũng chưa tìm thấy qui định nào hướng dẫn nào của cơ quan nhà nước về vấn đề này, vì vậy chúng tôi cho rằng đây là vấn đề thiếu sót của qui định pháp luật vào thời điểm hiện nay và cần sớm có hướng dẫn cụ thể. Về quan điểm cá nhân, chúng tôi cho rằng cá nhân nước ngoài khi mua và sở hữu nhà ở sẽ có quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê theo như tinh thần qui định của Nghị Định 51, vì như vậy mới đảm bảo quyền lợi của cá nhân nước ngoài mua nhà cũng như thể hiện tính nhất quán của các qui định pháp luật và chính sách mở rộng quyền mua và sở hữu nhà cho người nước ngoài của Việt Nam.
Đối với các quy định về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành chưa quy định cụ thể đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở cho người nước ngoài. Tuy nhiên, tại công văn số 14452/BTC–TCT ngày 23/10/2013 về hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hướng dẫn rằng: “Đối với các căn hộ mà chủ đầu tư dự án đã chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân thì người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế”.
Quan điểm cá nhân của chúng tôi cho rằng, với hướng dẫn trên, có thể hiểu rằng người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở đây bao gồm cả cá nhân, tổ chức nước ngoài. Về mặt pháp lý, đúng là người nước ngoài không được công nhận là người được quyền sử dụng đất hợp pháp tại Việt Nam. Tuy nhiên, thực tế, khi nhận chuyển nhượng nhà, họ là người trực tiếp sử dụng đất gắn liền với căn nhà, do đó, việc họ phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước là hợp lý và thuận tiện cho việc quản lý nhà nước trong việc thu thuế đối với các trường hợp này.
CafeLand kết hợp Công ty luật TNHH ATIM
